Những điều lưu ý khi thực hiện giao dích bất động sản trong các dự án khu dân cư 

Những điều lưu ý khi thực hiện giao dích bất động sản trong các dự án khu dân cư 

Trong thời gian qua, giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh diễn ra khá sôi động, kéo theo việc phát sinh giao dịch bất động sản chưa đúng quy định của pháp luật gây thiệt hại đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Nay, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo một số điều cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản trong các dự án khu dân cư.

Tìm hiểu kỹ thông tin dự án

Người dân và doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua đất trong các dự án khu dân cư: thông tin về chủ đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới,...); giấy tờ pháp lý của dự án (đồ án quy hoạch, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy chứng nhận của chủ đầu tư tại dự án, thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí nhận chuyển nhượng,…); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; mức độ đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước…).

Tìm hiểu về tính pháp lý

Trong thực tế, một số chủ đầu tư khu dân cư do nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án nên đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định. Hậu quả để lại là người dân, doanh nghiệp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đưa đất vào sử dụng. Điều này đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như bảo vệ quyền lợi cho người dân khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, bỏ dự án,…

Do đó, tính pháp lý của hồ sơ giao dịch là một trong những nội dung quan trọng liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi nhận chuyển nhượng, người dân và doanh nghiệp cần phải xem xét kỹ một số vấn đề như sau:

a) Điều kiện để chủ đầu tư được chuyển nhượng:

- Phải có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất (theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) (theo điểm c, d Khoản 1, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014).

- Chủ đầu tư được Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra cơ sở hạ tầng và xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b) Chủ đầu tư dự án khu dân cư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền (chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng tự xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt) tại các khu vực không có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (Khoản 2, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ) và phải được Ủy ban nhân dân tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai (điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013).

c) Chủ đầu tư dự án chỉ thực hiện phân lô và chuyển nhượng thửa đất đúng diện tích đã được phê duyệt. Trường hợp có nhu cầu tách thửa, hợp thửa thì thửa đất mới được hình thành phải thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và được Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét giải quyết cụ thể.

Giao dịch với giấy tờ rõ ràng

Khi thực hiện giao dịch, người dân và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng cần chủ động yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các thông tin cần thiết liên quan đến dự án, tính pháp lý của dự án như đã nêu trên và các giấy tờ khác theo nhu cầu. Bên cạnh đó, người dân và doanh nghiệp cần thể hiện cụ thể và đọc kỹ các điều khoản cũng như các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, “giấy trắng, mực đen” để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi cho mình.

Hợp đồng

Nội dung hợp đồng phải thể hiện rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, số hiệu, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất; giá chuyển nhượng, đối tượng nộp phí, lệ phí theo quy định; phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; thời hạn giao đất, thời gian bàn giao giấy chứng nhận và đặc biệt là trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng, những thỏa thuận về vấn đề vi phạm hợp đồng như vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch;…)

Nguồn: VPĐKĐĐ